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关于签订购房合同应该注意的事项,买房人必须收藏!

2018-08-15 来源:
 
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最近很多网友咨询小编

关于签订购房合同的一些事情

确实,买房涉及金额大,风险也较普通商品要高

而普通的购房者缺乏相应的法律知识

对于购房合同的了解并不完全

因此小编为购房者整理了购房合同几大注意事项

以便帮助购房者更好的维护自己的权益


商品房认购书注意事项

     认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人,买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。
   

    建议购房人在认购房屋时应注意以下几个问题:
    一、明确认购协议书法律效力
     从法律角度看,认购书确定的是房屋是否要买卖的关系,而正式合同确立的是正式房屋买卖关系,二者有本质的区别。由于有关部门对认购书尚未做出严格的规定,所以购房者应当注意:

    1、购房者有权利知道,房产商也有义务告知购房者,关于认购协议书及《商品房买卖(预售)合同》中双方应承担的权利和义务。

    2、购房者在认购书中明确:“双方经协商未能就《商品房买卖(预售)合同》或补充协议达成统一意见的,开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。

    3、注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同,对购房者的限制较多,而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜,在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。


    二、审查开发商是否具备商品房销售条件

    确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本,但预订书条款则比较简单,有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况,从而规避有关法律规定。对此,购房者不可忽视,因为没有取得预售许可证的房屋认购书是不受法律保护的。
     如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》,开发商则要承担缔约过失责任,除退还购房者交付的定金外,还应赔偿购房者交付定金的利息等资金损失及其他有关财产损失。


    三、明确协议条款

    认购书要产生合同效力,首先应当符合合同法的要求,内容应当清晰、明确。认购书的主要内容应包括:
     1、买卖双方基本情况,包括双方名称、地址、联系电话、传真等;
     2、房屋基本情况,包括房号、户型、面积、单位价格、总价;
     3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;
     4、定金条款,约定定金在不同情况下发生何种效力;
     5、付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款等;

     6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括:保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能就此主要条款达成一致时,按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。
     7、违约条款,即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。

    对于销售人员口头承诺的条件,应在认购协议书中予以明确。



     【签订正式购房合同注意事项】

合同里需要注明的条款和事项

   1.  注明营业执照和资质证书。注意这些证照文件的单位名称是否一致。

   2.  必须要有预售许可证。如果买的是期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋),你要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购的房源在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有《新建住宅交付使用许可证》和该房屋的大产证(该证在预售许可证之后取得,即由期房变现房了)

   3.  注明房屋主体结构,商品房的用途、层高、建筑面积、面积确认以及面积差异处理办法(面积误差值)。对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面积)是多少。如面积误码率差超过约定范围,客户有权要求退房或追缴利息损失。

   4.  明确延期交房的违约责任。对于期房,由于开发商资金不足而延期交房是常有的事,有些甚至交不了房。如果是不规范的《文本》,那开发商会在合同上巧做文章,只注明竣工日期,无交付使用日期;运用“水电气安装后、小区配套完成后、质量验收合格后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,务必要将交房日期准确无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

   5.  后期不能办理房产证的责任。应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素,产权证发放比较慢,但也应有合适的日期,发展商不能无限制地拖发产权证。

   6.  购买精装房的用户注意合同里关于装饰材料、电梯品牌等细节交房时须一致

  注:后期易出现纠纷处一定要在合同里注明清楚



【关于补充协议的说明】

     在签购房合同的时候,没有明确双方的义务和责任,为了规避各种问题,买卖双方经过协商后签订补充协议,把容易出现争议的方面白纸黑字写上去

    1.  应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去。这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。我们经常会发现,在买房之后,售楼书里面承诺的一些设备啊配套啊并不存在,如果我们在补充协议里面有这些内容,那么日后的维权就有据可依了。
    2.  明确房屋所有权证办理的时间因为购房合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。一般来说,在正常办理收房手续以后,就可以办两证了。也有KFS方面存在问题导致业主不能办理产权证的现象,这个时候要怎么解决或者赔偿,可以约定一下。 
    3.  要明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。 
    4.  明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。 
    5.  应该明确装修标准。这是针对精装修的房子来说的。要明确精装修的标准,比如说装修的标准不要笼统的写使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括品牌的系列、型号、颜色等。 
     6.  明确退房的责任。购房者收房以后,可能会立即装修,还有买家具家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内让开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。


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签订购房合同在购房过程中极为重要

因此,各位购房者一定要认真阅读自己手里的合同

各项条款不清楚的地方要当场指出询问

希望小编整理的贴文能帮助到购房者

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